La principal modificación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública incorpora mejoras en el régimen aplicable a la tipología de vivienda con protección pública para arrendamiento con opción de compra ampliando la edad de los solicitantes
La Comunidad de Madrid ha desarrollado diferentes fórmulas para solucionar el que es considerado como uno de los principales problemas de los ciudadanos en la actualidad. Entre estas medidas, destaca la creación de una tipología de vivienda protegida, la vivienda con protección pública para arrendamiento con opción de compra.
Los antecedentes de esta tipología de vivienda se encuentran en el Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid 2001-2004 (Decreto 11/2001, de 25 de enero). En un primer momento, este Plan creó la figura de la vivienda con protección pública para jóvenes y mayores, una tipología de vivienda protegida en régimen de alquiler destinado a dos de los colectivos con especiales dificultades para acceder a una vivienda: Los jóvenes menores de treinta y dos años y los mayores de sesenta y cinco.
Mediante Decreto 108/2004, de 8 julio, se modificó esta tipología de vivienda para que, por primera vez en la Comunidad de Madrid y en España, se creara la figura de la vivienda con protección pública en arrendamiento con opción a compra para jóvenes. De esta forma, se desglosaba la anterior figura de la vivienda con protección pública para jóvenes y mayores (que desaparecía) para crear dos nuevas: La vivienda con protección pública para mayores, destinada a los mayores de sesenta y cinco años, y la vivienda con protección pública en arrendamiento con opción a compra para jóvenes, que permitía a los jóvenes menores de treinta y cinco años poder ejercer la opción de compra, una vez transcurridos siete años desde su calificación definitiva. La edad de los jóvenes pasaba de treinta y dos a treinta y cinco años, incorporando uno de los cambios de la sociedad española, donde la edad de emancipación de los jóvenes se había retrasado en el tiempo.
Esta tipología de vivienda se afianzaría posteriormente con la aprobación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero. Para fomentar esta tipología de vivienda el Plan de Vivienda 2005-2008 (Decreto 12/2005, de 27 de enero), estableció que el 50 por 100 de las rentas
pagadas durante los siete años en concepto en alquiler se descontarían del precio final de la vivienda.
La Orden 3766/2005, de 7 de diciembre, estableció la regulación de la lista única de solicitantes de viviendas con protección pública para arrendamiento con opción a compra para jóvenes y el procedimiento de selección de la misma.
Posteriormente, el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprobó
el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 en su artículo 26, reconocerá el alquiler con opción de compra como tipología de vivienda protegida.
El Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 74/2009, de 30 de julio, mantiene el arrendamiento con opción compra
para jóvenes menores de treinta y cinco años, ampliando esta fórmula también a los mayores de treinta y cinco años.
Un análisis del mercado de alquiler evidencia que existe una potencial demanda de la vivienda en alquiler para personas mayores de treinta y cinco años.
La exigencia establecida en su momento de que en toda promoción de viviendas en arrendamiento con opción a compra, al menos la mitad del número que la componen debía destinarse al arrendamiento con opción de compra para jóvenes, supuso, en su momento, un avance para la emancipación de los jóvenes ya que las condiciones en las que habría de
ejercerse la opción permitían una planificación en la adquisición de la vivienda a unas mejores condiciones que las que había entonces en el mercado inmobiliario, como la limitación del precio de renta a pagar durante la vigencia del contrato de alquiler.
La coyuntura económica general y la del sector inmobiliario en particular han afectado al grado de ocupación de las promociones, tanto privadas como públicas, de viviendas de arrendamiento con opción de compra para jóvenes. En la nueva coyuntura inmobiliaria, el alquiler se presenta no solo como una alternativa factible y viable para los jóvenes que no pueden obtener la financiación necesaria para la adquisición de una vivienda en propiedad. Al propio tiempo existe un potencial segmento de población que supera esa franja de edad y que vive en alquiler, al que, sin duda, la ampliación de esta figura al conjunto de la población reportará importantes beneficios al conjunto de la población. Por ello, es necesario adoptar medidas que fomenten el equilibrio entre la oferta y la demanda real de viviendas de arrendamiento con opción a compra en nuestra región. Entre ellas la posibilidad de que las viviendas en régimen de arrendamiento con opción a compra para jóvenes puedan ofrecerse a personas que superen los treinta y cinco años de edad, al objeto de facilitar la ocupación de las viviendas, en particular en los municipios de nuestra Región distintos de Madrid donde las tasas de ocupación de las viviendas se están reduciendo notablemente.
Por otra parte, se introduce la posibilidad de acceder a la opción de compra de las viviendas en régimen de arrendamiento con opción a compra una vez la vivienda haya estado destinada al régimen de arrendamiento durante, al menos, un año a contar desde su calificación definitiva.
Por otra parte, la experiencia en la aplicación del Reglamento ha ido poniendo en evidencia diversas insuficiencias de regulación normativa, así como algunas ambigüedades que conviene resolver.