Constructorio

La falta de licencia de primera ocupación es causa de resolución del contrato

marzo 27
22:16 2013

En aplicación de su reciente doctrina, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que vuelve a confirmar que la falta de licencia de primera ocupación, aunque nada se hubiera pactado expresamente en el contrato, ha de valorarse como incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, a los efectos de posibilitar la resolución instada por el comprador, cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable

La falta de licencia de primera ocupación es causa de resolución del contrato

Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Marín Castán, el conflicto presenta gran similitud con el ya resuelto por la sentencia del pleno de la Sala de 10 de septiembre de 2012, que vino a fijar la actual jurisprudencia, ya que se trataba de viviendas ubicadas en la misma promoción, en las que había sido parte del contrato como vendedora la misma entidad promotora.

En la instancia, la Audiencia ya había dado la razón a la compradora, declarando resuelto el contrato y ordenando a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio. Ahora la Sala confirma que dicho pronunciamiento se ajusta a su doctrina, porque, aunque las partes no contemplaron expresamente en el contrato el carácter esencial de la licencia, la falta de esta debe valorarse con ese carácter de esencial y, por ende, permite justificar la resolución del comprador, habida cuenta que la existencia de obstáculos para su concesión, derivadas de posibles irregularidades urbanísticas (en el caso enjuiciado, la licencia de obras constaba impugnada por supuesta ilegalidad), colocaban al comprador en una situación de incertidumbre durante largo tiempo mantenida, la cual, por frustrar sus expectativas contractuales, debe posibilitar que se aparte del contrato y que no pueda ser obligado a escriturar y pagar el resto del precio del inmueble.

Además, la sentencia rechaza el argumento de la promotora sobre una pretendida obtención de la licencia por silencio administrativo positivo al constituir doctrina consolidada que no se pueden adquirir por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la legalidad urbanística. Tampoco tiene en cuenta la obtención posterior de la licencia, ya que, además de que era incompleta y no comprendía las piscinas comunitarias, era un documento de fecha muy reciente (junio 2012), lo que precisamente viene a confirmar que a la compradora se le impidió disponer de esa licencia durante los años transcurridos desde que fue adquirida (en enero de 2004) y finalizó su construcción (finales de 2005).

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