Constructorio

El precio de la vivienda sigue sobrevalorado entre un 15% y un 35% en España

marzo 24
15:56 2013

Los precios de la vivienda en España no han terminado de corregirse. Según los cálculos del Observatorio de Coyuntura Económica del IJM para 2012, los inmuebles siguen sobrevalorados al menos un 15%, pudiendo caer hasta un 35% más

 

La sombra de la burbuja inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las perspectivas de recuperación de nuestra economía. Pese a las caídas de precios desde los máximos en 2007, el sector inmobiliario aún no se ha ajustado todo lo necesario y deseable, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento sostenido.

Así se desprende de la actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres.

En 2007 el OCE calculó por primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España (puede consultarse el informe completo aquí). En aquella primera edición de este informe ya se señaló que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40% —tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler—, una magnitud que los autores denominaron PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos en marzo de 2013.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en los 2.212 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,3 que marcaba en 2007 (ver tabla anexa).

Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en nuestro país han caído un 24% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.212 de 2012) según los datos publicados por la Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de 90 a 97 euros/ m2 anual). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012 esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si lo comparamos con otros países y otros activos, donde el PER se halla mucho más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%.

Tomando el PER de 19,5, la vivienda ya habría corregido el 75% de su sobrevaloración (tomando el PER de 15, aproximadamente el 50%). Por tanto, con ese ritmo de ajuste faltarían todavía unos dos años para completar el ajuste a un PER de 19,5 (y otros cinco, hasta finales de 2017, para llegar al PER de 15).

El lento ajuste de precios podemos achacarlo en su mayor parte a un tardío, ineficaz y mal encaminado conjunto de políticas públicas dirigidas a obstaculizar, en vez de acelerar, el proceso de ajuste. La estrategia seguida con el sector bancario es particularmente destacable. Pese a que se han realizado avances en este sentido, lo cierto es que son, por una parte, incompletos, y por otra, en lo que se refiere, por ejemplo, a la SAREB, decepcionantes. Efectivamente, según se ha conocido en los últimos meses, el llamado banco malo parece estar teniendo un efecto contrario al deseado: en lugar de actuar como un elemento dinamizador del mercado, acelerando el ajuste de precios, está sirviendo para lo contrario.

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