El Congreso de los Diputados no convalidó el anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que estuvo vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicación en el BOE del acuerdo de derogación, lo que tuvo lugar el 24 de enero de 2019. Este nuevo real decreto ley, heredero del anterior, sí ha sido convalidado por Congreso de los Diputados el día 3 de abril de 2019, tras reñida votación. Los textos son similares en los dos reales decretos leyes respecto de las siguientes leyes: Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Haciendas Locales, y Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los textos varían en cuanto a: la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Entró en vigor el 6 de marzo de 2019. La convalidación se publicó en el BOE del 10 de abril.
Exposición de Motivos: Defiende la necesidad de la reforma por la dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Critica la reforma anterior, de 4 de junio de 2013, tachándola de liberalizadora, que “ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.”
Considera que la reforma es urgente por varios motivos:
- el elevado porcentaje de ingresos que muchos hogares españoles dedican al pago del alquiler;
- el incremento en un 15% de los precios en los últimos tres años;
- el fenómeno del creciente incremento del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p como Airbnb;
- la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, fruto de que las políticas públicas se han orientado hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad;
- el aumento en el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler frente a la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias;
- y la falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.
A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:
Sigue manteniéndose la regla general de que estos se regularán por la voluntad de las partes que se encuentra modelada por las normas imperativas del título I y IV de la LAU, y también del título II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.
Pero ahora se incorpora una excepción, para viviendas de gran tamaño, en las que prima más la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el título segundo de esta ley.
En ambos casos, resulta supletorio en último lugar el Código Civil.
Para que se dé la excepción, la vivienda ha de cumplir uno de estos dos requisitos:
- Tener una superficie superior a los 300 m²
- O bien arrendarse una vivienda completa con una renta inicial, en cómputo anual, superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Como en 2019 el importe del SMI está cifrado en 12.600 euros, la renta anual habrá de superar los 69.300 euros, lo que convierte en marginales los casos a los que puede resultar aplicable la excepción por renta. Resulta sorprendente que no se utilice el IPREM.
B) Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Ya estaba excluida de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y preparada para su uso, comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones, vía Internet del estilo de Airbnb.
C) Relación de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
El RDLey 7/2019 lamina las referencias a las ventajas derivadas de la inscripción de los arrendamientos urbanos, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y que el RDLey no convalidado había respetado. Por tanto, se opta por el oscurantismo.
La filosofía general que parece subyacer es la de que la no inscripción del arrendamiento no perjudica al arrendatario, aunque puede obtener algunos beneficios si inscribe como en casos de resolución respecto a arrendamientos de larga duración (art. 13).
D) Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.
Se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.
Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer año del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda por cinco años o indemnizado.
El legislador intenta ahora clarificar qué entiende por fuerza mayor, aunque hace una remisión a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
E) Prórroga del contrato.
Aparte de las posibles prórrogas anuales vistas hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Así, pues, se imponen al arrendador prórrogas íntegras de tres años y al arrendatario, de año en año.
F) Resolución del derecho del arrendador.
Las causas que enumera el artículo 13 ya no provocan siempre la extinción del arrendamiento, sino que hay que matizar.
Estas causas se dan cuando el derecho del arrendador quede resuelto por
- el ejercicio de un retracto convencional,
- la apertura de una sustitución fideicomisaria,
- la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicialo el ejercicio de un derecho de opción de compra,
- Si la causa ocurre durante los 5 ó 7 primeros años, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 ó 7 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación que tiene el nuevo propietario.
- Si el arrendamiento se contrata por más de 5 ó 7 años, el arrendamiento quedará extinguido al cumplirse los 5 ó 7 años. Pero, por excepción continuará, cuando el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
- Sigue manteniéndose la resolución de los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, cuando concluya del derecho del que los constituyó. Por ejemplo, por muerte del usufructuario.
- Se mantendrán los arrendamientos de vivienda ajena durante cinco ó siete años si el arrendatario lo ha concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
G) Enajenación de la vivienda arrendada.
Distingamos tres casos:
- Adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH: quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco (o siete) primeros años de vigencia del contrato, En los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
- Adquirente que no reúne esos requisitos: quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
- Pacto en el contrato por el que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento: trato similar al caso a) (adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH), pero sin indemnización.
Se deroga así el texto introducido en 2013 por el que el adquirente con los requisitos del art. 34 LH. sólo estaba obligado a subrogarse si el arrendamiento se hallaba inscrito con anterioridad.
¿Qué aplicar en los procedimientos de ejecución en los que la aprobación del remate se produjo bajo el imperio de la reforma de 2013, es decir, antes del 6 de marzo de 2019? Por derecho civil puro, los arrendatarios no inscritos podrían tener extinguido su derecho en muchos casos. Sin embargo, a la hora de presentarse la ejecución en el Registro, es otra la normativa vigente. En otras materias la DGRN ha interpretado que se ha de aplicar la normativa actual, como en obras nuevas, inmatriculaciones, etc. Parece prudente, mientras la propia DG o los tribunales no vayan aclarando la cuestión, que se trate como un arrendamiento con derecho de retracto, máxime cuando hubo un amplio periodo transitorio que concluyó el 6 de junio de 2018.
H) Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
Puede seguir pactándose la no existencia de subrogación en estos casos, pero sólo cuando la duración del contrato inicial fuera superior a cinco o siete años, según sea el arrendador persona física o jurídica.
Como excepción, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
I) Actualización de la renta.
Se denomina “actualización” y no revisión de renta como antes.
Y se añade un nuevo párrafo por el que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda -y no sólo a los de renta reducida como recogía el RDLey de 2018. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los 5 ó 7 años iniciales.
Se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.
Pero se permite que arrendador y el arrendatario lleguen en cualquier momento a un acuerdo para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.
J) Gastos de formalización y otros.
Se dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. Puede interpretarse que también es así, aun en el caso de aquellos servicios que sean contratados por iniciativa directa del arrendatario, porque ha desaparecido esta excepción que sí se encontraba en el RDLey de 2018.
Dentro de los gastos de formalización han de entenderse incluidos los gastos de Notaría y Registro. Parece deducirse que, si el arrendatario pide el otorgamiento de la escritura e inscripción, el arrendador persona jurídica ha de pagarlos. Y es defendible que pueda pedirlo por el juego de los artículos 1279 y 1280.2 del Código Civil, pues el legislador ha querido que se sobrepase el límite de seis años en él marcado.
No se dice nada, en cuanto a gastos de formalización, con respecto al arrendador persona física.
Aunque determinados gastos, que se enumeran en el artículo 20.1 (gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda), pueden ser de cargo del arrendatario, se prevé que no pueden incrementarse en demasía durante el periodo de duración o prórroga obligatoria inicial de cinco o siete años, pues el incremento, salvo por tributos, no puede duplicar al de la renta y ha de ser de mutuo acuerdo.
Se ha de tener en cuenta que por reforma del art. 63. 2 de la Ley de Haciendas Locales, las Administraciones Públicas no podrán repercutir el IBI en los alquileres de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
K) Derecho de adquisición preferente.
En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de todos sus viviendas o locales en el inmueble o en el caso en que todos los propietarios del inmueble en su conjunto con varias viviendas lo vendan, no existe derecho de adquisición preferente para el arrendatario. Esto no ha cambiado.
Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda. Se aplicaría lo dispuesto en el propio artículo 25 a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
L) Fianza.
Se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando hasta ahora era de tres.
Pasado ese tiempo, para el resto de plazo pactado, la actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, se aplicará lo acordado sobre actualización de la renta.
Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años, el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
También se añade un apartado a la D. Ad. 3ª, dedicada al depósito de fianzas permitiendo a la normativa que lo regule exigir determinados datos al arrendador, relativos a las partes del contrato con sus domicilios, información sobre la finca arrendada y cláusulas del contrato como la renta anual, duración, sistema de actualización, importe de la fianza y otras garantías, suministros o muebles.
M) Contratos anteriores.
La D. Tr. 1ª dispone que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.
N) Medidas para estimular la oferta de alquiler.
Según la D. Ad. 1ª, el Ministerio de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:
- Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.
- Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.
- Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
- Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.
Ñ) Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
La D. Ad. 2ª crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal,
Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, debiéndose de publicar en el BOE la resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia.
Se utilizarán datos procedentes de la AEAT, Catastro, Registro de la Propiedad y registros administrativos de depósitos de fianza, entre otras fuentes de información.
Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.