Constructorio

Gran interés de los inversores por los mejores locales ubicados en los ejes Prime de Madrid y Barcelona

abril 17
15:58 2013

El último informe de Aguirre Newman señala el mínimo ajuste en rentas registrado en las zonas Prime, en comparación con otros mercados inmobiliarios, como el de oficinas o residencial, hace de los locales comerciales situados en el eje Prime el producto más demandado por los inversores.

aguirre newmanEn líneas generales, continua el ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses, aunque de menor intensidad que en periodos anteriores. Los ajustes de rentas en zonas prime comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo de corrección en precios esté en su fase final.

Los principales indicadores económicos relacionados con el consumo han mostrado a lo largo de 2012 importantes retrocesos lo que se ha traducido en una caída generalizada en las ventas en el comercio minorista.

El producto “sale & leaseback” de entidades financieras, que empezó a mostrar signos de agotamiento en el año 2011, ha significado un importante impulso para el mercado (72% volumen de inversión).

El informe de Aguirre Newman señala como al igual que en los últimos años, el contexto macroeconómico ha condicionado el comportamiento del mercado comercial, originando una importante caída en las ventas en el comercio minorista. Todos los indicadores relacionados con la demanda por parte de los hogares, elemento clave para el mercado comercial, han mostrado un importante retroceso en 2012, tendencia que ha continuado en los tres primeros meses de año.

En términos generales, la consultora Aguirre Newman destaca como se sigue acentuando el comportamiento diferenciado entre los mejores ejes comerciales y el resto. Mientras los primeros mantienen tasas de disponibilidad ajustadas, una demanda activa por parte de operadores comerciales y una estabilización de las rentas de alquiler, los ejes comerciales peor posicionados siguen mostrando incrementos en la disponibilidad, ajustes en las rentas y un escaso interés para la demanda.

Mercado de Madrid

Como en años precedentes, a lo largo de 2012, se ha observado un comportamiento heterogéneo de los precios de alquiler en las diferentes zonas analizadas. Continúa el ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses, aunque de menor intensidad que en periodos anteriores. Los ajustes de rentas en zonas prime comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo de corrección en precios esté en su fase final. Destaca la calle Gran Vía, que un año más muestra el incremento en precios de alquiler más relevante del mercado.

De media, los ejes prime han ajustado desde sus niveles máximos de 2009 un 6%. Los ejes comerciales muestran un ajuste conjunto desde niveles máximos de los años 2008-2009 de aproximadamente un 13%, mientras que los secundarios ajustan un 32%.

La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha continuado aumentando en los últimos 12 meses, situándose de media en el conjunto de los ejes analizados, en el 6,7% frente al 5,7% del año anterior. El incremento ha sido generalizado en las tres categorías de ejes analizados (prime, comerciales y secundarios), siendo especialmente relevante el incremento en aquellos ejes menos representativos, (comerciales y secundarios). Los ejes “prime”, a pesar de haber visto incrementada su disponibilidad, han mostrado un mejor comportamiento.

La calle Preciados, por primera vez en los últimos años, presenta disponibilidad en su tramo más comercial. Este hecho da una idea de la complicada situación del mercado de locales comerciales.

El análisis de las superficie demandadas permite observar una fuerte concentración de la misma en locales pequeños (menos de 200 m²) que han representado el 82% del total de peticiones frente a una media del 70% en los últimos 5 años. El crecimiento de demandas en este rango de superficie responde a una mayor demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena.

Mercado de Barcelona

Durante el año 2012 se ha producido en el mercado de Barcelona una estabilización generalizada de los precios de alquiler. En líneas generales, los descensos en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses han sido de menor intensidad que en periodos anteriores. Parece por tanto, que los ajustes de rentas en los ejes comerciales de la ciudad de Barcelona comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo de corrección en precios esté en su fase final.

Respecto a la disponibilidad media en Barcelona, el informe destaca el aumento en la mayoría de los ejes del mercado de Barcelona, situándose la misma en el 4,2% del total de la oferta existente. Por zonas, se observa que las calles que pertenecen a la zona prime mantienen una tasa de desocupación media del 3,78% ligeramente por debajo del 4,60% de las calles ubicadas en los ejes secundarios.

El tipo de local predominante y más demandado en la ciudad condal es el de superficie inferior a 200 m². El interés se centra principalmente en locales pequeños y ejes comerciales de segundo nivel ante los menores costes que implica la explotación de los mismos.

Mercado de Málaga

El mercado de locales de Málaga destaca por el comportamiento irregular a lo largo de los últimos 12 meses en los precios de alquiler.

Durante el 2012 las rentas han venido sufriendo importantes ajustes en zonas alejadas del centro, mientras que se han incrementado en el área de “high street” y calles adyacentes.

Como viene siendo habitual en años anteriores, durante el 2012 los precios máximos se alcanzan en la zona “high street” y más concretamente en la calle Marqués de Larios. Las rentas máximas de la ciudad se sitúan en esta calle, alcanzando precios medios de entorno a los 172,5 €/m²/mes.

Analizado todos los ejes como único mercado, se observa que la tasa de disponibilidad se mantiene estable con respecto a los valores del año pasado. Vuelve a destacar un año más el porcentaje de disponibilidad en la zona del “eje secundario” donde se vuelve a alcanzar una tasa del 27,2%, siendo esta la más alta de todas las zonas de Málaga. La zona “high street” se mantiene en los mismo valores, en torno al 1%.

Respecto a las superficies de los locales, se debe destacar que en la ciudad de Málaga el 80% de la muestra analizada tiene una superficie inferior a 200 m², en línea con lo que ocurre en otras ciudades de España.

Mercado de Inversión

El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales ha sido de aproximadamente de 700 MM€. Asimismo, ha existido un importante volumen de oferta de locales comerciales en inversión en mercados secundarios, donde es muy complicado establecer el nivel final de transacciones realizadas, ante la dispersión y opacidad del mercado.

Un año más, el producto “sale & leaseback” de entidades financieras, que empezó a mostrar signos de agotamiento en el año 2011, ha significado un importante impulso para el mercado (72% volumen de inversión).

El inversor privado sigue siendo el principal protagonista del mercado de locales (100% del volumen de inversión). Inmobiliaria Carso (Carlos Slim) con más del 60% (428 MM€) del volumen de inversión y Pontegadea, con la adquisición del Flagship de Apple en Barcelona, han sido los principales actores en 2012.

El mínimo ajuste en rentas registrado en las zonas Prime, en comparación con otros mercados inmobiliarios, como el de oficinas o residencial, hace de los locales comerciales situados en el eje Prime el producto más demandado por los inversores.

La tasa de rentabilidad en ejes prime se ha situado en torno al 5,50%. Los precios en ubicaciones prime se han mantenido respecto al año pasado.

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