El último informe de inversión inmobiliaria en Europa de la consultora internacional Savills señala España como el segundo país con mayor participación de inversión internacional en el continente
En España el 74% de participación del total del volumen transaccionado correspondería a inversión internacional, alcanzando 2.217 millones de euros de procedencia extranjera en la primera mitad del año, además nuestro país es uno de los que ha tenido menor variación respecto al mismo periodo del año pasado en inversión cross-border, un 4% menos frente a alrededor de un tercio menos en el mercado europeo. El primer país tanto en participación como en crecimiento de capital extranjero en lo que va de año es Polonia.
La firma destaca la resistencia de algunos mercados inmobiliarios europeos considerados secundarios hasta la mitad del año. Mientras que el volumen de inversión transfronteriza cayó en los mercados principales —Reino Unido, Alemania y Francia— Savills confirma que aumentó en los mercados periféricos de Irlanda en un 81% interanual, un 179% en Polonia y un 20% en e Italia, así como en los nórdicos, con un incremento del 245% en Suecia y del 63% en Finlandia.
“Estos mercados tradicionalmente no estratégicos están todos actualmente en una fase anterior del ciclo de inversión”, comenta Eri Mitsostergiou, Directora de Research Europa en Savills, y explica que “con las rentabilidades prime todavía por encima de la media europea en la mayoría de los segmentos de estos mercados y con potencial para una mayor compresión de la rentabilidad, ofrecen rendimientos más atractivos para los inversores.”
El mayor ajuste de yields en CBD prime, indicador de referencia en el mercado inmobiliario, en segundo trimestre de 2016 frente al mismo periodo de 2015 se produjo en Milán y Varsovia, con 75 puntos básicos menos, 70 abajo en Bruselas y 60 en Amsterdam, frente a un ajuste de 11 puntos básicos de media en rentabilidades prime en mercados centrales. En España, considerado mercado secundario, la posición en cuanto a prime yields sitúa el mercado en un punto del ciclo más cerca de los mercados principales en cuanto a rentabilidad teórica en CBD Prime Madrid, situada en el 3,75%.
En términos de volumen de mega-operaciones (aquellas que superan los 100 millones de euros) en el primer semestre, la mayor variación interanual se ha registrado en Austria (+233%), Irlanda (+88%), Italia (+58%) y Suecia (+56%), mientras el continente ha registrado un descenso medio del 31% en volumen de mega operaciones.
Durante los últimos tres años, los inversores transfronterizos con mucho capital han sido dominantes en la compra de activos a gran escala y carteras, y los principales mercados de Alemania, Francia y el Reino Unido han visto los mayores niveles de actividad. Sin embargo, este año, estos mismos mercados han experimentado el mayor descenso en el volumen de megadeals: Alemania (-47%), Francia (-27%), Reino Unido (-41%) y España, en el mismo nivel que los principales con -47%.
“A raíz de la crisis financiera, el stock inmobiliario en los mercados centrales fue vendido por los bancos y había buen suministro de producto. En estos mercados, la reducción del volumen de inversión se debe más a una vuelta a la normalidad y a la falta de producto disponible en ambos extremos del espectro de riesgo, que a la falta de demanda”, comenta Marcus Lemli, responsable de inversión europea en Savills. “El buen comportamiento de algunos mercados secundarios como Austria e Irlanda en términos de tamaño de las operaciones es probablemente atribuible al hecho de que estos mercados están actualmente un poco más atrás que los mercados principales en el ciclo de inversión, así que sigue llegando al mercado producto de inversión sustancial y carteras en particular”.
La previsión, indica Eri Mitsostergiu, es que “en 2016 el volumen total en los mercados principales —Reino Unido, Alemania y Francia— que han representado casi dos tercios de toda la actividad de inversión, será un tercio. Por otro lado, los mercados nórdicos, especialmente Noruega y Suecia es probable que vean un nuevo aumento de más del 10% anual en sus volúmenes totales de inversión comercial, mientras que la inversión en España e Italia, mercados periféricos, seguirá en línea con 2015 o incluso ligeramente mayor este año”. Savills prevé que España termine el ejercicio en torno a los 8.000 millones de inversión inmobiliaria directa.