El 82% de las reclamaciones que se realizan en las comunidades de propietarios están relacionadas con problemas de morosidad
Como consecuencia de las crisis financiera e inmobiliaria un elevado número de promotoras, constructoras y familias, no han podido hacer frente al pago de su deuda hipotecaria, por lo que, tras un proceso de ejecución hipotecaria, los inmuebles afectados han pasado a ser propiedad de entidades financieras o de quien los haya adquirido en subasta.
Este proceso, en el caso de viviendas y locales sometidos a la legislación sobre propiedad horizontal, está teniendo una preocupante repercusión indirecta sobre las comunidades de propietarios a causa del elevado impago de cuotas comunitarias que arrastran estos procesos.
Según el Consejo General de Administradores de Fincas a 31 de diciembre de 2012 la morosidad total de las entidades financieras ascendía a 1.606 millones de euros, siendo Andalucía, 294 millones de euros, Catalunya, 256 millones de euros y Madrid, 222 millones de euros las CC.AA. más afectadas. Asimismo se recuerda que la deuda de las entidades de crédito con las comunidades de propietarios representa el 16% del total de la deuda. El 37% corresponde a las Promotoras y el 47% a particulares.
Asimismo los Colegios de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida indican que el 82% de las reclamaciones que se realizan en las comunidades de propietarios están relacionadas con problemas de morosidad. La litigiosidad en materia de propiedad horizontal va cada vez en aumento y se informa que hemos pasado, a nivel estatal, de los 394.000 juicios monitorios del año 2007 a los 850.000 del año 2010.
El problema deriva de que las entidades que han adquirido la propiedad tras un procedimiento de ejecución hipotecaria no se responsabilizan de la deuda con la comunidad, que habitualmente había sido generada por el anterior propietario, y en muchas ocasiones tampoco cubren los gastos generados tras la adquisición del inmueble. En estas circunstancias, las nuevas entidades propietarias únicamente acuden al pago de la deuda cuando se inicia un proceso judicial de requerimiento de pago, el cual, dado el elevado coste —en tiempo y en recursos— que ello supone para las comunidades de propietarios, sólo se lleva a cabo en un número reducido de ocasiones.
El problema que genera el impago de estas cuotas a las comunidades amenaza el buen estado del inmueble, supone importantes perjuicios económicos para los demás vecinos de la comunidad, puede generar un efecto contagio sobre otros propietarios que también dejan de pagar y afecta a la convivencia, dado que el impago genera problemas de limpieza, seguridad y convivencia vecinal comportando en muchos casos una degradación paulatina de inmuebles e incluso barrios. Además esta situación puede llegar a bloquear la actividad «administrativa» de la comunidad de propietarios, dificultando así la consecución de acuerdos para realizaciones de obras o aprobaciones de presupuestos.
Las comunidades de vecinos son acreedoras de esa deuda y la ley establece prerrogativas a su favor para privilegiar su derecho de cobro pero se necesitan medidas previas a estas prerrogativas que obliguen a responsabilizarse de los mencionados gastos a quien se adjudique la vivienda o local desde el primer momento, es decir desde que se ejecuta la hipoteca.