La hipoteca es “un derecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables que permanecen en la posesión del propietario” (Roca Sastre)
La hipoteca se encuentra definida en el Art. 1876 ,Código Civil y en el Art. 104 ,DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que establece que: “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
Las características principales de la hipoteca son:
- La hipoteca es un derecho real de carácter inmobiliario.
- La hipoteca es un derecho de realización de valor (Art. 1858 ,Código Civil).
- Es un derecho de garantía (Art. 1861 ,Código Civil).
- La hipoteca tiene carácter accesorio (Art. 1528 ,Código Civil).
- La hipoteca tiene un carácter indivisible (Art. 122 ,DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.).
- La inscripción de la hipoteca es constitutiva (Art. 1875 ,Código Civil, párrafo 1º).
- La hipoteca recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables.
- No se necesita desplazamiento de la posesión.
Clasificación de las hipotecas inmobiliarias
Se puede establecer una clasificación de las hipotecas inmobiliarias por su origen, por su forma, por el objeto, por sus efectos y por su contenido:
- Por su origen:
- Hipoteca voluntaria: según el Art. 138 ,DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. “son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos, o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes”.
- Hipoteca legal: el Art. 158 ,DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. establece que: “sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”. Tendrán derecho a exigir hipoteca legal las personas enumeradas en el Art. 168 ,DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Por su forma
- Hipoteca expresa: su validez está condicionada a que se acuerden en documento público y se inscriba en el Registro de Propiedad.
- Hipoteca tácita: no necesita estar inscrita en el Registro de Propiedad. Está contemplada en el Art. 194, DECRETO de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Por su objeto
- Hipoteca general: comprende todos los bienes del deudor hipotecario.
- Hipoteca especial: tan sólo comprende algunos bienes del deudor hipotecario.
- Por su contenido
- Hipoteca de seguridad: es la que garantiza una obligación incierta cuya cuantía resulta indeterminada hasta el momento en que se ejecuta.
- Hipoteca ordinaria (de tráfico): es la que garantiza una obligación cuya cuantía resulta determinada, ya que consta en el Registro de la Propiedad totalmente conformada.
- Por sus efectos
- Hipoteca común: es la hipoteca en la cual el acreedor hipotecario dispone del mismo rango que el resto de acreedores.
- Hipoteca privilegiada: es la hipoteca en la cual el acreedor hipotecario dispone de un derecho preferente de cobro frente al resto de acreedores.
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Fuente: Iberley