Así lo explica un análisis de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group entre 12 hoteles de Madrid y Barcelona del segmento 5 estrellas
Los establecimientos analizados en Madrid se han comportado sustancialmente mejor que el mercado en general, pero no han conseguido resultados comparables a los excelentes obtenidos por los hoteles de Barcelona
Se esperan comportamientos muy positivos en Madrid en los próximos años
Según un análisis de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group del mercado hotelero de Madrid y Barcelona, el segmento de los hoteles de lujo arroja datos que invitan al optimismo en el medio y largo plazo.
Radiografía del mercado de inversión hotelera en España
La inversión hotelera registró en 2012 transacciones por un valor cercano a los 400 millones de euros, la mitad de los casi 800 registrados en 2011 y rompiendo la tendencia de ascenso iniciada en 2009. Hasta ese año, los volúmenes habían descendido cada ejercicio significativamente desde los máximos registrados en 2006 (casi 1.000 millones de euros invertidos en hoteles en España).
En cuanto a la procedencia de la inversión hotelera, 2012 se cerró con un 65% de la inversión de origen nacional y un 35% de inversores europeos. A diferencia de años anteriores, el porcentaje de inversores españoles ha sido menor.
En cuando las mejores transacciones realizadas en 2012 destacan las ventas del Rafael Diagonal Port y el Barceló Raval, ambas en Barcelona y por una cifra de 12,5 y 37 millones de euros respectivamente, y la del Holiday Inn Madrid, intermediada por Jones Lang LaSalle en el mes de diciembre.
Por su parte, analizando el ciclo del RevPAR de las ciudades de Madrid y Barcelona mediante el “clock” de inversión de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group, ambas ciudades se encuentran en muy buena posición. Si bien Barcelona ya está claramente situada en el cuadrante “Interés de inversión fuerte”, Madrid se acerca rápidamente abandonando el definido como “Interés de inversión creciendo”.
El lujo como oportunidad
Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality ha analizado el sector hotelero de lujo en Madrid y Barcelona, teniendo en cuenta el comportamiento que la industria hotelera/turística ha sufrido en estos excepcionales años de crisis. Los hoteles seleccionados para el estudio son en Barcelona el W Barcelona, el Palace Hotel Barcelona, el Mandarín Oriental Barcelona, el Majestic Hotel & Spa Barcelona, el Hotel Claris Barcelona y el Hotel Arts Barcelona. Por su parte, los establecimientos seleccionados para la muestra en la capital son el Hotel Ritz Madrid, el Hotel The Westin Palace Madrid, el Hotel Gran Meliá Fenix, el Hotel Villa Magna, el Hotel Intercontinental Madrid y el Hotel Urban Madrid.
En cuanto al posicionamiento turístico, mientras que Barcelona se ha establecido como un destino turístico por excelencia y uno de los principales de Europa en el segmento de eventos y convenciones, Madrid lo ha hecho en el segmento de negocios gracias a la presencia en la ciudad de las principales sedes corporativas. La capital ha realizado además, durante los últimos años un esfuerzo por aumentar el atractivo turístico realizando un sustancial aumento de la oferta lúdica.
En los últimos 10 años, la oferta hotelera ha experimentado comportamientos similares en ambas ciudades, con un aumento del número de habitaciones del 75% en la ciudad condal y del 85% en Madrid. Barcelona destaca por contar con un 14% de la oferta total de habitaciones en el segmento de 5 estrellas, frente al 10% de la oferta total de Madrid concentrada en esta categoría.
En los últimos 10 años, la demanda turística ha crecido por encima de la oferta en Barcelona (un 86% en número de visitantes), mientras que en Madrid lo ha hecho por debajo de la oferta (un 70%). Asimismo, la proporción de visitantes internacionales es mucho mayor en Barcelona que en Madrid: 80% vs. 45%.
En 2012 Barcelona registró 6,3 millones de turistas frente a los 7,4 millones de la capital.
Los resultados operativos de los hoteles analizados en el informe de Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group destacan para Barcelona una evolución vertiginosa en los últimos dos años ya que el RevPAR (ingreso por habitación disponible) ha pasado de 176€ a 220€ (+25%), lo que demuestra que la demanda turística ha superado con creces la oferta hotelera.
El comportamiento en Madrid, para el segmento analizado, ha sido bien distinto. El grupo de hoteles seleccionado sufrió entre 2008 y 2009 un retroceso significativo (RevPAR -24%), bajada que recuperaron en parte durante el cambio de ciclo (2010-2012) con un aumento del RevPAR del 10%. Los hoteles analizados en Madrid se han comportado sustancialmente mejor que el mercado en general, pero no han conseguido resultados comparables a los de Barcelona.
El futuro según Jones Lang LaSalla Hotels & Hospitality Group, pasa en Barcelona por crecimientos mucho más moderados o incluso resultados planos. Por el contrario Madrid, que también se mantendrá principalmente estable, puede incluso presentar bajadas. No será hasta 2014 cuando se presenten cambios significativos positivos, ligados a un repunte del mercado de eventos y convenciones.
En largo plazo también se presenta optimista. Barcelona no experimentará cambios significativos en la oferta de 5 estrellas, lo que hace pensar que la tendencia seguirá siendo alcista. Por su parte, la recuperación de la economía internacional comportará previsiblemente una mejora en el segmento corporativo de Madrid. La mejora en el mercado hotelero de Madrid se verá beneficiada además por proyectos como Eurovegas o la construcción de un establecimiento de la marca Four Seasons en el complejo Canalejas.
Asimismo, la puesta en marcha de una política de promoción de la ciudad que destaque su oferta en espectáculos, deportiva (el Real Madrid como principal atractivo), cultural (con una de las mejores pinacotecas del mundo) y gastronómica entre otras, permitiría situar a Madrid en inmejorables condiciones frente otras capitales europeas.