Existe una creencia, muy extendida entre propietarios de viviendas, que el piso cerrado no da problemas y no ocasiona grandes gastos
Según un informe elaborado por Alquiler Seguro, basado en los datos que maneja a diario sobre el coste de mantenimiento de inmuebles, tener una casa vacía en Barcelona acarrea un gasto medio de 2.400 euros anuales en un piso tipo. Este gasto oscilaría en función del tamaño de la vivienda y el municipio donde se encuentre ubicado el inmueble). Los datos de Alquiler Seguro recogen información detallada del coste medio de inmuebles en desuso en Barcelona y que puede ser extrapolada al resto de grandes ciudades de hasta 250.000 habitantes.
La realidad de los inmuebles vacíos
Desde hace unos años el mito de que mantener una vivienda vacía hacía que se revalorizará ha desaparecido. Desde el estallido de la crisis inmobiliaria, las viviendas se deprecian a ritmo agigantado, hasta tal punto que desde 2008 el precio se ha ajustado en un 36% con previsiones de continuar a la baja tal y como indican diferentes analistas, que llegan a augurar descensos hasta 2014.
En el caso de Barcelona, ya son 20 los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas, situándose entre las ciudades con mayor descenso de los precios.
Ante la imposibilidad de vender, muchos propietarios mantienen sus viviendas vacías e inutilizadas, lo que provoca una mayor depreciación del inmueble. Tener una vivienda vacía afecta directamente a la conservación y mantenimiento de la misma.
Un inmueble bien conservado dura más, envejece más dignamente y permite disfrutarlo más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico, se evitan los fuertes gastos que habría que efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se haya ido agravando con el tiempo.
Muchos de los requisitos que se exigen para el mantenimiento de un inmueble podrían estar cubiertos si éste estuviese ocupado por un inquilino.
En la siguiente tabla presentamos los elementos a inspeccionar con periodicidad en cualquier vivienda
Gastos fijos y variables
Analizando los impuestos comunes de Barcelona y municipios, asociados a una vivienda media, el gasto mensual ronda los 200 euros por cada casa en desuso.
En esta infografía se detalla el reparto del gasto que repercute en la economía de un propietario con un inmueble vacío en Barcelona.
Los gastos fijos comunes a cualquier residencia son:
Comunidad de propietarios.
Para el propietario, la comunidad de vecinos suele ser el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. Las cuotas de las comunidades se establecen en función de los servicios asociados y de la dimensión de las zonas comunes, por lo que el recibo puede ser muy dispar según el recinto. Para un inmueble de 80 metros cuadrados en el centro de una de las principales ciudades analizadas por Alquiler Seguro, sin elementos comunes como ascensor o portero, la cuota mensual ascendería a 75 euros, sin tener en cuenta gastos extraordinarios como derramas o reformas, lo que podría aumentarla considerablemente.
Además, hay muchas comunidades de vecinos que en el recibo incluyen gastos adicionales como la factura por calefacción comunitaria y agua, lo que se traduce en un gasto anual de comunidad de 900 euros.
IBI (Impuesto de bienes inmuebles)
El segundo recibo más importante en cuantía para propietarios, inexcusable, es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Éste grava la titularidad o posesión de cualquier propiedad en manos de un particular. Su cuantía se calcula en función del valor catastral, que clasifica el origen de las titularidades de los bienes inmuebles o los derechos reales establecidos. El costo del IBI varía entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral de la vivienda por lo que el desembolso medio por propietario es de 500 euros, en una vivienda sin garaje ni trastero. En el caso de que el inmueble disponga de añadidos, el costo puede aumentar aproximadamente unos 120 euros más. Incluye la tasa de basuras.
Seguro de hogar
Según informes elaborados por distintas aseguradoras, más de un 65% de las viviendas situadas en el territorio nacional disponen de seguro de hogar, con el fin de tener cubierto acontecimientos inesperados o accidentes. El principal motivo para asegurar la vivienda, por parte de los propietarios, es no tener que costear de su bolsillo los desperfectos que puedan ocurrir en inmuebles contiguos o los que le puedan generar ladrones o actos violentos. Dependiendo de lo que queramos asegurar de la casa (contenido/continente) y de la compañía que contratemos, el gasto varía; no obstante, para viviendas vacías, lo habitual es contratar coberturas mínimas que fluctúan en torno a los 200 euros.
Mínimos de suministros
Parte de las 3,4 millones de viviendas vacías que hay en España mantienen contratados suministros de luz, agua y gas. Aunque no se haga uso de los mismos, estos tienen un coste mínimo, que en el caso de la luz va fijado y varía por la potencia que se haya contratado. Debido a las subidas de las tasas, en los últimos años, el coste de mínimos en suministros se ha elevado, llegando a tener que abonar un total anual de 540 euros por su alta y mantenimiento.
Hipoteca
Aunque se trata de casos excepcionales, algunas viviendas vacías están sometidas a cargas extras como el pago de una hipoteca. Si estimamos el precio de una vivienda de 100.000 euros con una financiación a tipo medio del 3% y 15 años, supondría afrontar un pago mensual de 690 euros.
A todos estos gastos fijos, también se ha de añadir el coste de mantenimiento y reparaciones que por falta de uso necesita un inmueble y que quedan exentos de la cobertura del seguro (avería de caldera, atascos…). Este tipo de gasto, que entraría dentro de los costes ocasionales o variables y puede incrementar el gasto anual en 260 euros, siempre dependiendo del tipo de avería, reparación o remodelación necesaria.
Barcelona es la segunda ciudad que tiene más viviendas vacías
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, fechados en 2011 y de un cómputo aproximado, no real, puesto que no existe un censo que registre el parque absoluto de viviendas en España, entre las cuatro ciudades con más población en España hay más de 1.642.654 viviendas vacías, siendo Barcelona la que cuenta con más viviendas cerradas, por detrás de Madrid, con 307.859.
Según los cálculos de Alquiler Seguro, los propietarios de Barcelona con viviendas vacías no sólo asumen un alto coste por mantener el inmueble desocupado, sino que dejan de percibir una rentabilidad por el mismo. Tanto es así, que si se destinase al alquiler una vivienda vacía por una renta de 500 euros mensuales (media del precio en alquiler en el mes de junio), al cabo del año lograría cubrir el costo del mantenimiento y obtener una rentabilidad añadida.
Por su parte, el alquiler lleva implícito una serie de beneficios para propietarios e inquilinos como son un menor tiempo para arrendar la vivienda, afrontar los gastos del inmueble y un mejor y más sencillo mantenimiento al estar ocupado, además de beneficios fiscales, desgravaciones del rendimiento neto para los arrendatarios del 50% al 60%, pudiendo llegar al 100% si el inquilino tiene entre 18 y 30 años.
Acerca de Alquiler Seguro
Alquiler Seguro es la primera empresa privada especializada en la protección a propietarios, pionera en la implantación de medidas preventivas para evitar la morosidad.
Alquiler seguro ofrece todos los servicios necesarios para garantizar la tranquilidad del arrendador, desde un exhaustivo análisis de solvencia y viabilidad de los candidatos, hasta la garantía de puntualidad en el cobro de las rentas, garantizando a los propietarios el cobro de las mismas el día 5 de cada mes.